南府发[1995]51号
各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局(总公司)，市属各企事业单位：
按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定的统一政策和要求制定的《首府南宁深化住房制度改革实施方案》(以下简称"实施方案")，经市委常委会、市人大常委会、市人民政府研究审定，自治区房改领导小组于1995年3月4日以桂房改字[1995]9号文批复同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。为保证《实施方案》的顺利实施，现将有关事项通知如下：
一、各系统、单位要加强对房改工作的领导，建立健全住房制度改革机构，要指定一名领导分管房改工作，积极推进住房制度改革，认真研究和组织实施本系统、单位的房改工作。
二、各系统、单位，要组织职工认真学习国务院有关深化城镇住房制度改革的政策和我市的实施方案及其配套文件，统一思想，提高认识，教育职工以正确的态度支持和参加房改。
三、各系统、单位要按照《实施方案》规定的房改内容认真开展调查研究，制定年度房改实施方案，报市住房制度改革领导小组审核批准后实施。
四、房改工作政策性强，涉及面广。各系统、单位要严格执行统一的房改政策。对实施过程中出现的重大问题，尤其是关系全局性的问题，要及时向市住房制度改革领导小组办公室报告。
五、各新闻单位要通过开辟专栏、专题等形式，加强对房改工作的宣传报道。
各系统、单位也要运用各种宣传方式，大力宣传房改有关政策，使房改实施方案家喻户晓，确保全市深化房改工作的顺利开展。
南宁市人民政府
一九九五年三月二十五日
首府南宁深化住房制度改革实施方案
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)明确了城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、维修、分配、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房 公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商品性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及《广西壮族自治区贯彻<国务院关于深化城镇住房制度改革的决定>的实施方案》，特制定本方案。
一、全面推行住房公积金制度
实行住房公积金制度有利于把住房的实物福利分配转变为货币工资分配，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。
凡南宁市辖区内有城镇常住户口的党政机关、人民团体、企业、事业单位的固定职工、合同制职工、计划内临时工均应按照"个人存储、单位资助、统一管理、专项使用"的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。离、退休职工、计划外临时工、企业的外籍职工不实行住房公积金制度。
住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人月平均工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，作为个人住房基金存入个人住房公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。1994年度单位和个人的住房公积金的缴存率分别按1993年职工个人月平均工资和职工工资总额的5%执行。外资企业及其中方职工的住房公积金缴存率也按同一比率执行。公积金的缴存率和计算基数每年公布一次。
1993年1月1日我市已推行住房公积金制度，凡未建立住房公积金的单位，必须在1995年1月建立。
企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其它划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有的住房资金划转或从单位预算外资金中解决，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算事业单位按差额比例由财政预算拨付，其余部分比照企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
南宁市房改领导小组负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批公积金的使用计划和财务收支预决算。首府南宁住房资金管理中心负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由市政府委托指定的专业银行办理。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
为了确保住房公积金制度的推行，对不按规定缴交住房公积金的单位，市房改部门不得批准其向职工出售公有住房和使用本单位的住房资金，计划、规划、土地等部门也不得批准其用地及建造住房。
二、积极推行租金改革
在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。按照中央和自治区的要求，到2000年以前，住房租金支出原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。根据我市实际情况，1994年度租金调到占职工家庭平均工资的6%，1997年度达到10％，2000年以前达到15％。经测定，我市从1995年1月1日起住房租金平均每平方米使用面积按0.96元执行。
住房租金调整后，不再增加新的住房补贴。新参加工作的职工的住房补贴按所在单位同类人员的补贴发放。
在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空的旧住房租金标准可以高于同期现住房的租金标准。对职工承租公有住房实行交纳租赁保证金或认购住房债券。
按照国家规定的住房面积标准租房，因调整房租后增支过多的职工(含离、退休干部、职工)及政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户，可根据实际情况给予减、免、补。
1937年7月6日以前参加革命工作的离休干部及已故离休干部的配偶及政府部门确定的社会救济户和非在职的优抚户，提租后每户每月净增租金全部免交；1937年7月7日至1945年9月2日参加革命工作的离休干部，提租后每户每月净增租金免交70％；1945年9月3日至1949年9月30日参加革命工作的离休干部，提租后每产每月净增租金免交50%；建国以后参加工作，1985年工资改革以前的退休职工，提租后每户每月净增租金免交30％。
职工住房面积在规定标准内的，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额部分经个人申请，由职工所在单位根据实际情况给予适当补助。
职工承租公有住房原则上每户只能承租一套。承租住房面积超过规定面积标准的，实行超标加租。
加强对租金收入的管理，租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理和建设。
三、稳步出售公有住房
1、出售的对象和范围
凡具有城镇常住户口，以自住为目的的职工均可购买。除由市、县(不含城区、郊区)一级以上人民政府按政策确定为不宜出售的住房以外，其余所有的新、旧公有住房，均可向职工出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给无房产和住房困难户。
2、售房价格
出售公有住房分别实行市场价、成本价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。
市场价包括土地使用权出让金，开发建设成本、利润和税金。
成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费不列入成本)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
成本价由市人民政府逐年测定，报自治区房改领导小组批准后公布执行。每年7月1日至次年6月30日为一年度。
1994年度测定的平均成本价和市场价分别为每平方米690元和900元。根据国 发[1994]43号文关于成本价接近或低于规定的标准价的市(县)，均应实行成本价售房的精神，我市1994年度向中低收入职工家庭出售公有住房一律实行成本价。
出售公有住房按建筑面积计算，出售时坚持先评估后出售的原则，按不同结构、地段、楼层、朝向、设施和装修的差异，采用增减系数的办法区别计价。
3、现住房折扣
职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。1994年度的现住房折扣率5％。
现住房折扣额按负担价占标准价的比例乘以平均成本价，再乘以5％计算。现住房折扣率要逐年减少，至2000年全部取消。
4、工龄折扣
出售公有住房应根据职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣额按抵交价占标准价的比例乘以平均成本价除以65(男职工35年，女职工30年)计算。
离、退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离、退休年龄计算。
5、成新折扣
以成本价出售旧公有住房按售房当年新房的成本价成新折扣。
住房折旧年限以50年计算，每早竣工使用一年成新折扣2％，使用年限超过30年的按30年计算。
6、付款方式
职工购买公有住房可一次性付款，也可分期付款。凡一次性付清房款的，给予一次性付款折扣，折扣率参考购房政策性贷款利率与银行储存利率的差额确定，不高于应付房款的20％。分期付款的首期付款额不得少于应交款的30％，其余部分按月还本付息。还款年限不能超过10年。购房人也可向经办政策性住房金融业务的银行申请政策性抵押贷款。
7、超标加价
每户职工只能按《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》国发([1983]193号)精神和市人民政府规定的分配住房面积控制标准，享受一次以成本价购买公房一套。职工购买公有住房超过住房面积控制标准部分一律执行市场价。
8、住房产权界定
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工已按标准价购买的住房，拥有部分产权。产权比例按售房当年售价占成本价的比例确定。拥有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有权优先购买、租用。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
9、售房政策的衔接
1993年12月以前按我市原房改方案，经批准已出售的公有住房，均予以认可，但要按国发[1994]43号文和自治区房改领导小组桂房改字[1994]4号文的规定，明确产权比例，即按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。也可经购房人同意，按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原购住房产权全部归个人所有。
经自治区房改领导小组批准售房当年平均成本价1992年度为每平方米510元，1993年度为每平方米550元。
10、加强售房款的管理
国有住房的出售收入按住房产权关系和按一定的比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
四、贯彻落实国家"安居工程"实施方案，加快经济适用住房开发建设住房建设是房改工作的重要环节，建设经济适用住房有利于解决中低收入家庭的住房问题，加快解危解困，有利于调控房地产市场，保持社会稳定。对于经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。用地方面一律由政府划拨；计划方面，要尽一切可能确保经济适用住房在计划上优先安排，在住房资金使用计划编制上，向经济适用住房倾斜；在规划方面，做到三优先：一是用地优先考虑，二是选点、规划、设计优先安排，三是有利于降低成本、提高容积率的地块优先提供；在征地方面，提供方便和政策上的优惠，简化手续；在税费方面，对影响成本构成主要的税费进行减免。开发建设经济适用住房由房地产管理部门负责组织实施。
建房资金以首府南宁住房资金管理中心归集的住房资金、政府每年投入的住宅建设资金以及经济适用住房购买者(单位或个人)投入的资金及其它方式筹集的资金为主要来源，不足部分可向银行申请住房贷款。
各房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。
国家"安居工程"住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房产、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离、退休职工，教师中的住房困难户；不售给高收入家庭。
要充分调动各方面积极因素，在统一规划的前提下，加快住房建设步伐。凡是有条件自己解决职工住房的企业和单位，要继续大力推进集资建房。认真做好已归集的单位住房资金的回拨工作，把归集到的资金充分有效地组织到住房建设上来，积极支持单位集资建房。
集资建房的单位要制定方案，报市房改办审批后，发给集资建房证明，单位持证明向有关部门申请办理减免税费等手续。
五、加强房地产市场管理
职工购买住房，需到市房地产管理部门办理过户和产权转移登记手续及相应的土地使用权变更手续，领取统一制定的产权证书。出租和出售、赠与、继承及其它形式转让所购住房，要按国家规定交纳有关税费。要加强房地产市场的管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房地产牟取暴利等违法行为。
六、加强售后住房维修管理
改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
职工购房后，室内各项维修费由购房人负担，共用设施的维修费用，从售房款中提取10％支付，不足部分由职工个人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。
七、加强对房改工作的领导
住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项艰苦细致的长期工作，直接关系到千家万户人民群众的切身利益，各单位领导要高度重视和加强对这项工作的领导。各机关、企事业单位的各级领导要亲自挂帅，组成强有力的领导班子抓房改工作，配备专职人员具体承担贯彻实施工作。
要认真对群众进行宣传和解释工作，讲明房改目的、意义、政策、方针和步骤，提高城镇居民的住房商品化意识，引导群众转变观念，积极参与房改，支持房改，使房改工作能顺利、健康地进行。
企业房改是城镇住房制度改革的重点，有条件的国有大中型企业，要把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出来，加快实现住房的商品化、社会化。
成立以纪检部门、国有资产管理部门、房改办组成的房改监察小组，对不执行国家统一政策、低价售房，变相增加优惠，拐口用房改资金以及在房改中以权谋私等违纪行为要严肃查处。
八、附则
1、原南宁市房改领导小组批复各单位房改实施方案与本方案不一致的，一律按本方案执行。
2、凡在本市辖区内的党政机关、人民团体、企业、事业单位，不论隶属关系，均按本方案执行。
3、本方案由首府南宁住房制度改革领导小组办公室负责解释。
4、本方案从上级批准之日起执行。