2003-06-01
新通告“叫板”旧合同
2003年4月11日，南宁市明秀二区出现了一张通告，通告有两个内容：一是明秀二区第二届业主委员会成立；二是第一届业主委员会一切活动自然终止，其签订的所有文件、协议与合同失效。
通告的内容很快就传到了中房物业管理公司（下称中房物业）的总部。中房物业的同志觉得事情严峻，因为如果通告上所说的话是认真的，那就意味着他们原来和明秀小区第一届业主委员会所签订服务到今年6月30日的合同是无效的，他们所做的管理工作也失去了合法性。
中房物业立即要求南宁市房产局介入这件事。市房产局的一位科长答复，先和对方协调，问一问是怎么回事。
4月25日，中房物业的马为孺经理去到明秀二区，同新一届业主委员会的7位成员见面，要求他们明确答复，通告上所说的前一届业主委员会所签订的一切协议、合同无效，是否包括中房物业和第一届业主委员会所签的物业管理合同。
新一届业主委员会没有马上给以正面回答。5月7日，业主委员会正式给中房物业发函，认为他们在这些年来对明秀二区的物业管理中侵害了小区业主的权益，违规经营，要解除他们的服务，请他们移交相关资料。同时认可，原合同可按原约定执行至今年6月30日。
中房物业回复：违约经营的事不符合事实；解除合同违约；合同没到期不存在移交的问题。
双方都报告了房产局要求介入。
物业方细说“旧事”
其实，中房物业和明秀二区部分业主的矛盾由来已久。
据该公司现任经理马为孺介绍，明秀二区的开发于1998年中完工，当年9月通过南宁建设局的验收，同月获全国城市物业管理优秀小区称号，同时成立了业主委员会。业主委员会成立后，同中房物业签订了5年的小区物业管理合同，时间至2003年6月30日到期。
马经理表示，原来，业主中常有人给公司提意见，有些意见公司认为合理就采纳了，有些意见则因不具合理性或条件尚未成熟而没有被采纳。如有些业主提出，小区人多，活动场地不足，坐的凳椅也不够，他们就尽量找地方开辟了活动场地，拉了体育活动放音乐用的电源插座，还在小区的路边做了固定的坐椅以供居民休闲。但由于该小区有500套属解困房，房价低，相应的配套设施也低，如电源容量配套小，就没办法满足现在住户增加用电量的要求，于是双方产生了矛盾。
马经理表示，2001年一届业主委员会到期改选，有些业主干扰选举，结果出来后又到处告状，投诉信甚至递到了国家建设部。南宁市房产局派人了解情况，认为选举方法确有不妥，选举结果无效，要重选，小区业主委员会出现了一段“真空期”。
马为孺表示，中房物业为缓解矛盾，曾每家每户发放征求意见表，结果是，在收回的600多份（小区住户1070余户）表格中，对他们的服务表示满意的近68％，还有一部分基本满意，只有少部分人不满意。
业主方不认“前人”
第二届业主委员会的成员之一古小宁表示，中房物业一再提到的为期五年的原合同是1998年8月初同一个普通的业主（一般住户）签的，因为小区的第一届业主委员会在当年8月底才成立，那位普通业主签的合同不可能得到谁的授权，当然不合法。而且，这一合同大多数业主不知道。他们认为，从签合同，到第一届业主委员会成立，都是中房物业自个儿在操纵，他们不认账。
古小宁表示，中房物业这几年在管理小区的过程中，也出现了乱收费的现象。物业公司打着供电部门的招牌要给小区电源扩容，但收取的费用有的住户收两百元三百元，有的住户又收上千元甚至几千元，极不规范。明秀二区的水费，也比同是这家物业公司管理的明秀一区水费价格贵。为了这些事，他们向有关部门反映了多次，但就是没有得到解决。也正因为如此，他们才拖欠部分物业管理费。
小区内的一些经营性收费，也是他们关注的问题之一。小区内的停车场，汽车的停放费应当是所有小区业主的共同财产，而不是物业公司财产，但这些钱几年来从没有公布过。还有一些公共设施，出租以后收到费用，也不知用到什么地方去，他们很不舒服。为此，新一届业主委员会决定将中房物业撵出明秀二区，另想办法做好小区的物业管理工作。
无规矩难成方圆
原合同合不合法？双方公说公有理，婆说婆有理。好在双方都不再在合同合不合法等老问题上纠缠，认可了原约定执行到今年6月30日。
那么，6月30日后，这一小区的物业管理向何处去？出路只有两条：一是重新招标选择新的物业管理公司；二是以社区形式管理这一小区。
新一届的业主委员会还没决定用哪种方法管理小区，只要求中房物业配合，移交资料，以利他们准备下一步的工作。不过，业主委员会副主任袁志华、成员古小宁倾向于自己来管理小区。
古小宁表示：“我们到外面了解过，南宁市其他小区有不要物业公司自己管理的，好得很。我们这一届业主委员会的七个人，准备拿工资，并请一些保安、清洁工来做工作，这样也可以安排一些小区的下岗职工。”
“你们拿工资，不增加小区业主（住户）的负担？”
“不会。我们有停车场的经营费用，再加上其他一些费用，只要再收每户8元左右的卫生费什么的就够了，比现在收取每平方米0.38元的物业管理费低得多。拿工资了，就要全心全意帮业主做事。”古小宁表示。
南宁市房产局物业管理处的一位负责人表示：“明秀二区业主委员会要重新招标新的物业管理公司没有什么问题，他们有权这样做。但他们如果自己像物业公司一样管理小区，却不合法，也不能这么做。因为，小区的业主委员会是民选的业主权益的维护者，如果他们自己管理小区，谁替业主维护权益？他们自己监督自己？再说，他们不是经营单位，不能向业主收取哪怕是卫生费等的物业管理费用，更不能经营停车场等。南宁市有过教训，有的业主委员会变相管理自己的小区，结果没人监督他们的行为，所经营的场所是一笔糊涂账，引发的矛盾更大。明秀二区要走社区管理的路子，不是不可以，但管理的单位是居民委员会而不是业主委员会，管理者的身份和性质完全不同。”
看来，不管走哪一条管理小区的路子，都要于理于法有据，真心实意地为广大业主（住户）服务。