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晶报讯（记者陈海强马骥远实习生许晓纯通讯员温友平）物业公司经营者不满意，业主也不满意。昨天(5月31日)，由市物价局和原市住宅局制订的《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知》在听证会上遭遇尴尬。在20多名听证代表就其核算标准和定价方式提出质疑之后，市物价局总经济师马裕滨表示，市物价局将重新研究《通知》的一些条款，以便最终让绝大多数业主和物业公司接受。
参与听证会的听证代表有政府机关干部、部分物业管理公司负责人、部分业主代表及媒体记者等，总计24人。
《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知》将深圳住宅物业的分类由多层、高层两类调整为带电梯多层、不带电梯多层、高层三类。调高了多层物业的管理费指导价，降低了高层住宅的管理费指导价（详见本报5月13日相关报道）。
在昨天(5月31日)的听证会上，听证代表对于取消物业管理收费许可证、优秀小区不得额外加价、安居房与商品房同质同价等条款基本不持异议，但是对于《通知》的价格核算标准和定价方式提出了质疑。
与会的物业公司经营者代表普遍认为，《通知》对物业管理成本的调查以1999年的数据为依据，已不能反映目前的实际情况。同时，与会的物业公司负责人对降低高层住宅管理费表示反对。
而参与听证的业主代表则对《通知》中对物业成本调查数据显示的“70%物业公司亏损”表示怀疑，他们认为这一判断不能反映物业管理行业的实际经营状况。
市物价局总经济师马裕滨表示，市物价局和物业主管部门将充分考虑听证代表的意见，对《通知》的部分内容进行重新修订，以确保最终出台的物业收费标准更加客观、公正，为绝大多数业主和物业公司所接受。
建言
记者作为听证代表参与建言
晶报讯（记者马骥远）31日本报记者陈海强受邀成为本次物业管理服务收费听证代表之一进行了发言。由于本报记者所提出的价格制定标准问题与多数听证代表的相关看法有着高度一致性，市物价局总经济师马裕滨表示物价部门在后期工作中将对此做重点改进。
本报记者陈海强在听证会上提出了三点质疑及相关建议。
一、取样时间的时效性
本次物业管理指导价格总对深圳市22个物业的管理单位进行了取样，物价部门有关负责人在理由陈述中透露“从调查数据来看各公司1999年会计年度的财务数据”，目前时间相隔已达5年时间，考虑到其间可能出现的许多变化，这种取样方法很难体现出时效性
。
建议：采用最近会计年度的财务数据。
二、取样的数量及整体代表性
在听取相关部门进行的陈述理由后，无法获知22个调查样本是怎样确定的，而且按照所取样本的会计材料来看，22家管理单位中仅有7家盈利，亏损面高达68%，据本报记者了解，虽然目前深圳的物管行业是微利行业，但行业目前已具备较高的市场化程度，68%的亏损面是不可能出现的。
建议：调查样本需要做大调整，而且必须对外公布取样经过和理由，并接受有关方面的监督审核。
三、取样计算的科学性
在对全部调查数据进行的平均值处理上，样本之一的“东海花园”与其它样本相比差距极为悬殊，材料中对此亦有说明———“调查的高层住宅为11个，平均物业管理成本为3.89元/平方米×月，较为异常的是东海花园的成本8.10元/平方米×月。拉升了平均成本，如果不包含东海花园在内，10个单位的平均成本为3.89元/平方米×月。”
据了解，在进行此类小范围统计时，对出现高低极端值的样本都应舍弃，从而才会使得样本整体显得合理。此外，物价部门在陈述中表示“在制定指导标准时，没有完全依据调查的成本制定指导标准”，但对于到底是采用怎样的标准不得而知，让人对指导价格的最终出台非常难以理解。
建议：物价部门调整计算方式，并公布该计算标准及相关的具体计算公式。
争议
物业成本成争议焦点
深圳目前的物业管理成本是高是低？价格应该下调还是维持现状？在昨天的听证会上，与会的物业公司负责人和业主代表从截然不同的角度对这些问题发表了见解，引起了一番激烈的争论。他们的共同要求是，《通知》暂缓出台，待完善之后再行推出。
争议一 价格
不该降价？应降更多？
物业公司：价格下调难承受
深圳市外贸物业管理公司总经理赖向宇说，新方案以1999年的数据作为衡量物管行业成本的依据，殊不知5年来深圳物业管理成本已经大幅上升，而物业管理费用却没有上涨。按照新方案的规定，高层住宅物业的管理费平均下降幅度达到34%，超出了物业管理行业的承受能力。
深圳市鹏基物业公司副总经理朱礼仁说，深圳大多数住宅为高层，如果都按照新方案的要求降价，绝大多数物业公司的经营都要受到影响，10多万名物业管理从业人员将面临生存危机，许多物业公司将被迫降低服务质量，最终损害业主的利益。
深圳市中旅物业公司董事长陈德宁认为，在深圳物价持续上涨，人均收入不断提高的情况下仍将高层住宅的收费标准下调30%以上，不利于物业管理行业的发展。
业主代表：降价幅度应更大
某社区业主委员会副主任梁松对物业公司的“叫苦”不以为然。他说，《通知》制订者的调查显示“70%物业公司亏损”，这一结果的真实性值得怀疑，如果亏损面如此之大，早就有大量物业公司倒闭，事实上这种情况并未出现。
梁松说，某楼盘业主委员会针对构成物业管理成本的保安、保洁、电梯保养、公共水电等4项成本作了调查，他们综合深圳一流的专业保安公司、保洁公司和国内外知名电梯公司提供的数据，分摊到面积后发现，专业保安服务成本应为0.70元/平方米×月，专业保洁服务为0.25元/平方米×月，专业电梯保养为0.12元/平方米×月，加上公共水电及杂费0.41元/平方米×月，合计为1.48元/平方米×月，比《通知》核算的高层住宅3.89元/平方米·月的水平相差2.41元/平方米×月。梁松据此认为，深圳物业管理行业早已成本“虚高”，降价势在必行。
争议二 定价方式
政府指导还是市场调节？
与会的业主代表普遍要求物业管理收费实行市场调节，某楼盘业主委员会副主任梁松表示，物业由谁管理，管理费收多少应该由业主大会和业主委员会决定，政府无须亲自定价，只要公正地把物业管理的成本调查出来，为业主和物业公司提供参考标准即可。
律师熊德洲认为，物业管理的收费应该逐步实现市场化，减少政府定价的色彩
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