《南宁市物业管理办法（草案）》是列入南宁市政府规章的立法计划项目。草案主要为解决我市物业管理中存在的矛盾和纠纷，保护业主和物业管理公司的合法权益，维护社会稳定和秩序，是一部关系人民群众切身利益的立法项目。为充分发扬民主，增加地方立法工作透明度，推进地方立法科学化、民主化，现将《南宁市物业管理办法（草案）》全文刊登，公开征求社会意见。请各有关单位、市民对草案进行认真研究，提出修改意见和建议，并于2006年8月15日以前将意见反馈给南宁市法制办公室。
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南宁市物业管理办法（草案）
第一章 总则
第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关的法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、管理工作。
县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县级房管部门”）依法对本辖区内物业活动进行指导、监督和管理。
规划、建设、公安、物价、工商、市政、园林、环保等有关部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理工作的指导、监督和检查。
第二章 业主及业主大会
第五条 本办法所称业主，是指房屋所有权人，即房屋权属证书记载的权利人。
房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。
尚未依法交付的房屋,其开发建设单位视为业主。
第六条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域原则上按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。
两个以上相邻开发的物业项目，项目之间道路相连、主要设施共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经物业项目的业主大会同意，并报市房产行政主管部门备案后，可视为一个物业管理区域。
总建筑面积达到50万平方米以上的物业项目，具备独立使用功能的设备、设施的，且分开管理便于物业管理和业主使用的，由开发建设单位在物业预售前提出申请，经市房产行政主管部门会同规划、建设、民政、公安等行政主管部门同意后，可划分为两个或两个以上物业管理区域。
第九条 同一个物业管理区域内的业主，应当在县级房管部门的指导下成立业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第十条 物业管理区域内的总建筑面积（不含产权归全体业主共有的物业）为该物业管理区域的总投票权数。
业主在业主大会会议上的投票权，原则上按照业主拥有的物业建筑面积进行确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米的部分四舍五入。
物业建设单位在业主大会中的投票权不得超过30%。（方案一）
删除第三款。（方案二）
第十一条 业主大会履行下列职责：
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三) 选聘、解聘物业管理企业；
(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 物业全部竣工并交付使用后2年内或业主入住的建筑面积达到50%以上时，应当由建设单位在县级房管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。
首次业主大会的费用由牧业建设单位承担。（方案一）
在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的，经20% 以上建筑面积的业主联名向县级房管部门提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，可以成立业主大会。（方案二）
第十三条 县级房管部门在接到申请后，对符合成立业主大会条件的，在20个工作日内指导业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，筹备组成员为5—15名的单数，负责下列筹备工作：
（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十四条 筹备组应当自组成之日起60日内在县级房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。
筹备组不接受城区主管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，市房产行政主管部门对选举产生的业主委员会不予备案。
筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。
第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上建筑面积的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十八条 业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四) 监督业主公约的实施；
(五）拟定物业共用部位、共用设施、设备收益的管理、使用和分配；
(六) 业主大会赋予的其他职责。
业主大会也可表决通过委托社区居民委员会代行业主大会执行机构的职责。（方案一）
删除第二款。（方案二）
第十九条 业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则，选举业主委员会的投票期限一般为7日，1500户以上的物业管理区域的投票期延长至10日。
第二十条 业主委员会委员应当由热心公益事业、具有高中以上文化程度和一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
具有下列情形之一的业主，不得担任业主委员会委员：
（一）违反物业管理法律、法规的；
（二）违反业主公约的；
（三）因身体原因，不能履行职责的；
（四）在本物业管理区域的物业管理企业内任职。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生业主委员会30日内，持业主大会会议成立情况、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、业主委员会办公场所证明文件、县级房管部门意见等材料到市房产行政主管部门备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。
业主委员会的印章管理，按有关规定执行。
业主委员会自市房产行政主管部门备案之日起成立，每届任期4年。不经备案的，不得以业主委员会的名义开展工作。
第二十二条 业主委员会委员在任期内应当参加房产管理部门组织的业务培训和会议，掌握物业管理相关的法规政策。
业主委员会委员在任职1年内未参加业务培训并取得培训证明的，不得连选连任。
第二十三条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职的，业主大会应按业主大会议事规则在90日内补选新委员。
第二十四条 业主委员会任期届满2个月前，或者业主委员会全体委员在任期内辞职的30日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。逾期未换届的，县级房管部门可以指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十五条 业主委员会任期届满或者全体委员在任期内提出辞职后，其委员资格终止。经20% 以上建筑面积的业主联名向县级房管部门提出书面申请，并提供相关必要的证明材料后，由县级房管部门监督指导业主另行成立筹备组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县级房管部门保管。
第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十八条 业主公约应当对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守业主公约。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十九条 业主公约、业主大会议事规则的制定、修改应当由业主大会审议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主委员会应当自业主公约、业主大会议事规则通过之日起十日内，将业主公约报市房产行政主管部门备案。
第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会不得从事经营活动。
第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第三十二条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益
第三十四条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位与物来买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。
第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质物业管理企业实施前期物业管理。建设单位控股的物业管理企业不得参与该建设单位开发建设的物业项目的前期物业管理招投标。
公开出售且有两个以上业主、总建筑面积在1万平方米以上的非住宅物业，也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
符合以下情况，经市房产行政主管部门或者县级房管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
（一）投标人少于3个的；
（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；
（三）高层住宅项目总建筑面积在１万平方米以下的；
（四）混合式住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在１万平方米以下的；
第三十六条 通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）业主大会选聘的物业管理企业应当在原合同期满前30日完成；
第三十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。
第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四) 物业管理所必需的其他资料。
在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业管理企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会；未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位。
第四十条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房（以下合称为物业管理用房）。物业管理用房由建设单位无偿提供，所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。
门卫房、车库、杂物房、设施设备房的面积不得抵作物业管理用房的面积。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。
第四十一条 物业管理用房按照方便业主、便利服务的原则确定位置。新建的物业项目，建设单位应按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰，且面积最小不低于100㎡的标准配置。物业管理用房的层高不得少于2.2米，且具备基本的通风、采光等办公条件和普通装修。
建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房，。
分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。
物业管理用房中业主大会办公用房的所占比例不超过15%，且面积不得低于12㎡。
第四十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，应当遵守国家及地方物业管理企业资质管理的相关规定。
外地物业管理企业进入本市承接物业时，应当到本市房产行政主管部门办理备案手续。
外地物业管理企业在本市承接物业的，应当在原许可机关年检合格后30天内，到本市房产行政主管部门办理年检备案手续。（方案一）
删除第三款。（方案二）
第四十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
本办法所称的从事物业管理人员，是指物业管理企业的法定代表人、经理、管理处主任、管理员等管理层人员。
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十六条 物业管理企业应自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报市房产行政主管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业管理企业的决议。
第四十七条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十八条 物业管理企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。
业主大会、业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。
第四十九条 物业管理企业应自物业服务合同终止或解除之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算；
（二）移交全部物业档案资料；
（三）移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物。
（四）其他应当移交的物品。
业主委员会拒绝接收前款规定的材料的，由业主大会决定移交的对象。
第五十条 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第五十一条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业在物业服务合同中依法约定。
第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已经竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交给买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由建设单位全额交纳。
建设单位已按约定向业主办理房屋交付手续的，物业服务费用或者物业服务资金由业主全额交纳。
物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应按时交纳。
第五十四条 市人民政府价格管理部门会同市房产行政主管部门对物业服务收费的行为进行监督。
第五十五条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第五十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业不承担代收上述费用的义务，
但可以委托物业企业代收。委托物业管理企业代收的，应当与物业管理企业签订委托合同实行有偿服务。物业管理企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外的费用。
前款所称最终用户，是指供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位所提供产品或服务的最终消费者，包括业主、物业使用人等。
第五十七条 对物业管理区域内有关治安、消防、环保、市容、房屋安全、物业装饰装修和使用等方面的违法行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十八条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第五十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第五章 物业的使用与维护
第六十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。
第六十一条 业主应当按照规划设计用途使用物业。确需改变房屋使用性质的，应当到规划部门办理相关手续。影响毗连房屋业主合法权益的，还应当征得毗连房屋业主的书面同意。
第六十二条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。
临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。
第六十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内共用管线和设施设备维修、养护的责任。
第六十四条 业主、物业使用人在使用房屋和装修房屋时，应当遵守国家和地方的有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的相关规定。
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
装修人和装饰装修企业，应当与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。（方案一）
删除第三款。（方案二）
第六十五条 保修期满后，物业自用部位、自用设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定；业主、物业使用人委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。
第六十六条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在住房专项维修资金中列支。未建立住房专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。
第六十七条 业主转让物业时，应当将转让情况及时告知物业管理企业，并与物业管理企业结清物业服务费用。
业主出租物业时，应当将出租情况及时告知物业管理企业。
第六十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十九条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
利用物业管理区域内道路、空地等共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十条 物业管理区域内的机动车场（库）应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人的使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第七十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第七十二条 有下列行为之一的，由市房产行政主管部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；
（四）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
（五）挪用专项维修资金的；
（六）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（七）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
（八）物业管理企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；
（九）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（十一）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十二）未取得资质证书从事物业管理活动的或以欺骗手段取得资质证书的。
第七十三条 建设单位在物业销售前未将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明，或者与物业买受人签订的买卖合同未包含前期物业服务合同约定的内容的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下的罚款。
第七十四条 物业管理企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书；
（一）物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；
（二）撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；
（三）未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的；
（四）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业管理企业，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的。
第七十五条 物业管理企业未按规定将物业服务合同报送备案，由市房产行政主管部门责令其限期报送备案，可以并处以1000元以上10000元以下的罚款。
第七十六条 外地物业管理企业进入本市承接物业，未到本市房产行政主管部门办理备案手续的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。
第七十七条 业主不配合对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护，或者物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由市房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十八条 擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以对个人并处200元以上1000元以下罚款，对单位并处5000元以上10000元以下罚款。
第七十九条 业主擅自成立筹备组、业主委员会开展活动的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款。
第八十条 业主委员会擅自同意他人占用共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行经营，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下的罚款；有收益的，所得收益用于补充住房专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。
第八十一条 业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下的罚款：
（一）业主委员会委员任期届满，拒不移交相关资料、公章、相关财务情况的；
（二）业主委员会委员任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；
（三）业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定或者从事与物业管理无关的活动的；
（四）业主委员会从事经营活动的；
（五）业主委员会未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的；
（六）业主委员会未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业管理企业的；
（七）经20%以上建筑面积的业主提议，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会会议的；
（八）擅自挪用业主大会、业主委员会的经费的。
第七章 附则
第八十二条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、和共用设施设备使用的房屋等。
第八十三条 本办法自公布2006年 月 日起施行。
